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분양권을 받고 나서 3년 동안 꼼짝없이 묶인다는 말, 처음 들었을 때 저도 좀 멍했습니다. 전매제한이라는 단어는 알고 있었지만, 2023년 규제 완화 이후 강남 3구·용산구만 남은 투기과열지구에 여전히 3년이 적용된다는 건 직접 찾아보기 전까지 제대로 몰랐거든요. 2026년 7월에는 경기도 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시까지 투기과열지구로 추가 지정되면서 분양권 전매제한 규정이 다시 한번 주목받고 있습니다.
규제지역 지정 현황과 전매제한 기간, 생각보다 복잡합니다
분양권 전매제한이란 주택을 분양받은 후 일정 기간 동안 그 권리를 타인에게 넘기지 못하도록 법으로 막아놓은 제도입니다. 여기서 '전매'란 분양권 자체를 제3자에게 유상으로 양도하는 행위를 말하는데, 등기 전 단계이기 때문에 일반 매매와는 다른 규제 기준이 적용됩니다.
2023년 1월 3일 정부 발표와 같은 해 4월 7일 주택법 시행령 개정을 거치면서 제한 기간이 대폭 줄었습니다. 과거에는 투기과열지구 내 최대 10년까지 거래가 묶여 있었는데, 지금은 수도권 최대 3년, 비수도권 최대 1년으로 단순화됐죠. 솔직히 말하면, 제 주변에서도 "이제 좀 숨통 트이겠다"는 반응이 꽤 많았습니다.
현재 투기과열지구이자 조정대상지역으로 남아 있는 곳은 서울 강남구·서초구·송파구·용산구, 이렇게 네 곳입니다. 이 지역은 당첨자 발표일로부터 3년간 전매가 제한됩니다. 그런데 여기서 중요한 예외가 하나 있습니다. 소유권이전등기, 즉 입주 후 법적으로 내 명의로 집이 넘어오는 절차가 3년 이전에 완료되면, 그 시점에 전매제한 기간이 지난 것으로 간주합니다. 제 선배 한 분이 공사가 예상보다 빨리 끝나서 등기를 일찍 마치고, 덕분에 3년을 채우지 않고도 처분할 수 있었다고 했습니다. 드문 경우긴 하지만, 이런 변수도 있다는 점은 알아두시면 좋습니다.
2026년 7월 1일부터는 경기도 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시가 투기과열지구 및 조정대상지역으로 새로 추가됐습니다. 수도권 소재이므로 이들 지역 신규 분양 단지에 당첨되면 마찬가지로 3년 전매제한이 걸립니다. 올해 서울 아파트 가격이 특히 여름부터 가을 사이에 빠르게 오르면서 정부가 10월에 추가 대책까지 내놓은 흐름과 맞닿아 있는 조치입니다.
비규제 지역이 된 곳들도 정리해 보겠습니다. 수도권 중 과밀억제권역에 해당하는 지역은 1년, 성장관리권역이나 자연보전권역은 6개월, 비수도권 광역시의 도시지역은 6개월, 그 외 지역은 제한이 없습니다. 부산, 대구, 대전 같은 지방 광역시는 이제 당첨 후 6개월만 지나면 분양권 상태로 거래가 가능해진 셈이죠. 과밀억제권역이란 수도권정비계획법상 인구와 산업이 과도하게 집중됐다고 판단되는 지역으로, 서울 전역과 인천 일부, 경기 일부가 여기에 해당합니다.
- 투기과열지구(강남3구·용산구·동탄구·기흥구·구리시 등): 수도권 3년, 비수도권 1년
- 수도권 과밀억제권역(비규제): 1년
- 수도권 성장관리권역·자연보전권역(비규제): 6개월
- 비수도권 광역시 도시지역(비규제): 6개월
- 그 외 비수도권(비규제): 제한 없음
분양가상한제 적용 주택은 별도 기준이 적용됩니다. 분양가상한제란 주변 시세보다 낮은 가격으로 공급하는 대신 전매를 엄격히 제한하는 제도입니다. 공공택지 수도권 3년, 비수도권 1년이 기본이고, 민간택지라도 투기과열지구 안에 있으면 수도권 3년·비수도권 1년이 그대로 적용됩니다(출처: 찾기 쉬운 생활법령정보).
오피스텔도 주의가 필요합니다. 100실 이상 규모 오피스텔은 계약일로부터 1년간 전매가 제한됩니다. 아파트만 조심하면 된다고 생각했던 분들한테는 꽤 의외의 포인트일 수 있습니다. 저도 처음 이 조항 봤을 때 "오피스텔까지?" 싶었거든요.
양도세율과 실거주 의무, 전매 가능해도 세금이 변수입니다
전매제한 기간이 지났다고 해서 바로 팔면 된다는 생각, 저도 처음엔 그렇게 단순하게 봤습니다. 그런데 양도소득세 구조를 실제로 들여다보니 생각보다 훨씬 무거웠습니다.
현행 분양권 양도소득세 체계는 보유 기간을 기준으로 차등 적용됩니다. 당첨일로부터 1년 미만 보유 후 매도하면 양도차익의 70%를 세금으로 납부해야 합니다. 1년 이상 2년 미만이면 60%, 그리고 2년 이상이어도 분양권 상태에서의 양도는 일반 주택과 달리 60% 세율이 유지됩니다. 여기에 지방소득세가 양도소득세의 10%로 추가 부과되므로, 실질 세부담은 차익의 66%에서 최대 77%에 달합니다. 세후 실수익이 얼마나 남는지 반드시 역산해 봐야 하는 이유입니다.
양도소득세(讓渡所得稅)란 부동산이나 그 권리를 양도할 때 발생한 차익에 부과하는 세금입니다. 매도가에서 취득가, 필요경비, 기본공제를 뺀 순이익에 세율을 곱해 산출합니다. 분양권은 아직 건물이 완공되지 않은 상태에서의 권리이기 때문에 취득세나 재산세가 아닌 양도소득세 과세 대상이 된다는 점이 일반 매매와 다릅니다.
정부가 분양권 양도세율 인하를 검토 중이라는 소식도 있었지만, 제가 이 글을 정리하는 시점까지 법 개정이 완료됐다는 확인은 되지 않았습니다. 현행 세율을 기준으로 계산하는 것이 가장 안전한 접근입니다.
실거주 의무도 빠뜨릴 수 없습니다. 실거주 의무란 분양가상한제 적용 주택의 당첨자가 최초 입주 가능일로부터 일정 기간 실제로 그 집에 거주해야 하는 의무입니다. 원래는 전매제한 완화와 함께 폐지가 추진됐지만, 국회에서 '3년 유예'로 결론이 났습니다. 즉, 최초 입주 가능일로부터 3년 이내에만 입주하면 된다는 뜻입니다(출처: 국토교통부).
문제는 분양권을 전매하더라도 매수자가 이 실거주 의무를 원칙적으로 승계해야 한다는 점입니다. 실거주 의무가 붙은 분양권은 매수자 입장에서 부담이 상당하기 때문에, 시장에서 매수자를 찾기 어려운 경우가 실제로 발생하고 있습니다. 전매제한이 풀렸다고 해서 매수 수요가 바로 붙는 구조가 아닐 수 있다는 점, 이건 제가 직접 경험한 분위기이기도 합니다.
불법 전매 시 처벌도 무겁습니다. 전매제한 기간 중 분양권을 거래하다 적발되면 주택법에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금이 부과됩니다. 불법 전매로 얻은 이익의 3배가 3천만 원을 초과하면 그 3배 금액이 벌금이 됩니다. 적발일로부터 10년간 청약 자격도 박탈되고, 분양 계약 자체가 취소될 수 있습니다. 다운계약이나 복등기 같은 편법 거래가 인생을 건 도박이라는 표현이 절대 과장이 아닌 이유입니다.
자주 묻는 질문
Q. 강남구 아파트 당첨됐는데 전매제한이 몇 년인가요?
A. 강남구는 현재 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정되어 있어 당첨자 발표일로부터 3년간 전매가 제한됩니다. 다만 소유권이전등기를 3년 이전에 완료하면 그 시점에 제한이 해제된 것으로 봅니다. 입주 시기와 등기 일정을 미리 파악해두는 것이 중요합니다.
Q. 2023년 이전에 취득한 분양권도 바뀐 규정 적용받나요?
A. 기존에 보유하고 있던 분양권은 1회에 한해 전매가 허용되는 기존 권리를 인정받습니다. 단, 그 이후 해당 분양권을 취득한 매수자는 지정일 이후 규정이 바로 적용됩니다. 규제 지정일이 언제인지, 공고일이 언제인지를 기준으로 어떤 규정이 적용되는지 달라지니 개별 확인이 필요합니다.
Q. 분양권 팔 때 세금이 얼마나 나오나요?
A. 현행 기준으로 당첨일로부터 1년 미만 보유 시 양도차익의 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%, 2년 이상이어도 분양권 상태에서는 60%가 적용됩니다. 여기에 지방소득세 10%가 추가되므로 실질 세부담은 최대 77%까지 올라갑니다. 세후 수익이 생각보다 크게 줄 수 있으니 반드시 역산해 보시길 권합니다.
Q. 실거주 의무가 있는 분양권을 팔면 어떻게 되나요?
A. 분양가상한제 적용 주택의 경우 전매 자체는 제한 기간 이후 가능하지만, 실거주 의무는 매수자에게 승계됩니다. 매수자가 최초 입주 가능일로부터 3년 이내에 실입주해야 하는 조건이 붙기 때문에 실수요자가 아닌 분들은 매수를 꺼리는 경향이 있습니다. 거래 가능 시점이 됐다고 바로 팔린다고 보기 어렵습니다.
Q. 경기도 화성 동탄에서 분양받으면 전매제한이 어떻게 되나요?
A. 화성시 동탄구는 2026년 7월 1일부터 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정됐습니다. 수도권 소재이므로 이 지정일 이후 공고된 분양 단지의 당첨자는 당첨자 발표일로부터 3년간 전매가 제한됩니다. 지정일 이전에 이미 분양공고가 났던 단지는 적용 기준이 다를 수 있으니 개별 공고문 확인이 필요합니다.
결론
규제 완화로 분양권 전매제한 기간이 전반적으로 줄었다는 건 맞습니다. 하지만 투기과열지구 지정 지역이 추가되고 있고, 양도소득세율은 여전히 차익의 60~70%에 달하며, 실거주 의무 승계라는 구조적 부담도 남아 있습니다. 제가 보기에 "전매제한 풀렸다"는 말만 듣고 움직이는 건 위험합니다.
지정 지역 여부, 전매 가능 시점, 세후 수익률, 실거주 의무 적용 여부를 순서대로 따지는 게 가장 안전한 접근입니다. 분양권 취득 전 찾기 쉬운 생활법령정보와 국토교통부 공식 발표를 직접 확인하는 습관을 들이시길 권합니다.
참고: 찾기 쉬운 생활법령정보 - 분양권 전매제한 / 국토교통부